اکثر مردم در مورد مالکیت مشترک در زمینه شخصی (زوج های مجرد، دوستان و بانک مادر و پدر) – معمولاً از طریق تجربه شخصی یا آنچه در اخبار گفته می شود – شنیده اند. چیزی که چندان شناخته شده نیست این است که قوانین مشابهی در مورد املاک تجاری (از جمله زمین های صنعتی یا کشاورزی) اعمال می شود.
اغلب اوقات، کسب و کارها دارای نوعی دارایی هستند: کارخانه و ماشین آلات، دارایی فیزیکی و غیره. گاهی اوقات این دارایی متعلق به خود شرکت است (توجه داشته باشید: یک شرکت به طور قانونی شخص حقوقی خود است)، و گاهی اوقات این گونه نیست، معمولاً در شرکت های تضامنی یا شرکت های انفرادی ظاهر می شود.
بنابراین چه اتفاقی می‌افتد اگر صاحبان املاک تجاری با هم اختلاف داشته باشند و بخواهند راه خود را انتخاب کنند؟
ابتدا موقعیت قانونی را درک کنید
وقتی طرفین مالکیت مشترک دارند، این کار را در امانت برای یکدیگر انجام می دهند. شما نمی توانید دارایی را به صورت فیزیکی تقسیم کنید، بنابراین در عوض هر یک از طرفین سهام طرف مقابل را در امانت نگه می دارد. بنابراین یک رابطه اعتماد و ذینفع ایجاد می‌شود و اختیارات و مسئولیت‌های آن اعتماد توسط قانون امانت و انتصاب معتمدان 1996 (“TOLATA”) اداره می‌شود. چگونگی حفظ اعتماد هر طرف به واقعیت ها بستگی دارد.
اولین قدم این است که ببینیم چه کسی و چگونه مالک ملک است. در انگلستان و ولز اموال به صورت قانونی و/یا سودمند نگهداری می شود. مالک قانونی، شخص یا اشخاصی خواهد بود که در اسناد رسمی ثبت شده است، در حالی که مالک ذی نفع دارای سهمی از حقوق صاحبان سهام است که معمولاً از طریق کمک های مالی به آن می باشد. گاهی اوقات آنها همان شخص یا افراد مشابه هستند و گاهی اوقات نیستند.
اگر ملک به چندین نام ثبت شده است، مرحله بعدی بررسی نحوه نگهداری این ملک است. به عنوان مستأجر مشترک یا مستأجر مشترک. اجاره مشترک به این معنی است که بدون توجه به سهم مالی هر یک از مالکان (حتی اگر مساوی نباشد)، هر یک از آنها 50 درصد سود سودمند در این ملک خواهند داشت. مستاجران مشترک به مفهوم بقا نیز ملزم هستند، به این معنی که اگر یکی از مستاجر مشترک بمیرد، منافع آنها به طور خودکار به دیگری حتی در زمینه ملک تجاری منتقل می شود. (توجه: این مقاله به این موضوع نمی پردازد که در صورت ازدواج یا مشارکت مدنی طرفین چه اتفاقی می افتد.)
در مقابل، مستاجران مشترک به این معنی است که هر یک از مالکین مشترک دارای منافعی برابر با آنچه که در ملک کمک کرده اند، خواهد بود. این تقریباً همیشه در یک اعلامیه اعتماد یا در فرم TR1 ثبت می شود (فرمی که در محل خرید امضا شده و در اداره ثبت زمین HM تسلیم شده است). همچنین می توان آن را در اساسنامه یا سایر اسناد تاسیس شرکت نوشت. مستاجرین مشترک در سهام مساوی یا نامساوی نگهداری می شوند. مفهوم ارث در مورد املاکی که به عنوان مستأجر نگهداری می شوند به این معنی که اگر یک مالک مشترک فوت کند، منفعت او در ملک به ملک او می رسد صدق نمی کند.
اگر طرفین ملکی را به عنوان مستأجر مشترک داشته باشند، می توانند با ابلاغ اخطاریه به مالک مشترک دیگر، این اجاره را فسخ کنند. هنگامی که این کار انجام می شود (معمولاً در یک اختلاف)، اجاره به یک اجاره مشترک در سهام مساوی تبدیل می شود. مستاجران مشترک می توانند به اجاره مشترک نقل مکان کنند، اما این پیچیده تر است و نیاز به رعایت تشریفات خاصی دارد.
اگر طرفین اظهارنامه اعتمادی نداشته باشند، یا جزئیات آن اعتماد در فرم TR1 ثبت نشده باشد، ممکن است برای تعیین اینکه هر مالک ذینفع دارای چه نسبتی از حقوق صاحبان سهام است، حسابداری منصفانه ای لازم باشد.
قبل از طرح دعوی، مکاتبه کنید و حل اختلاف جایگزین را در نظر بگیرید
هنگامی که طرفین موضع خود را در مورد مالکیت قانونی و منفعت درک کردند، باید قبل از اقدام برای محدود کردن مسائل بین خود و کمک به حل و فصل، مکاتباتی را مبادله کنند. این ممکن است شامل مذاکره برای توافق بین آنها یا انجام میانجیگری با یک میانجی شخص ثالث بی طرف باشد. قبل از طرح دعوای حقوقی، طرفین موظفند طبق پروتکل اقدامات مقدماتی مندرج در آیین دادرسی مدنی این اقدام را انجام دهند. دادگاه ها دعوای قضایی را آخرین راه حل می دانند.
در صورتی که رفتار قبل از اقدام منجر به حل و فصل اختلافات توسط طرفین نشود، ممکن است تحت نظر TOLATA به دادگاه تجدید نظر شود. راه حل های معمولی که به دنبال آن هستند عبارتند از بیانیه نحوه نگهداری سودمند ملک و دستور فروش. دومی ممکن است شامل فروش ملک در بازار آزاد یا به یکی از مالکان موجود باشد.
در صورت وقوع دعوا، موضع معمول در مورد هزینه ها این است که برنده باید هزینه دادرسی خود را از بازنده پرداخت کند. نحوه اعمال این امر در عمل به آنچه طرفین ادعا می کنند و نتیجه آن بستگی دارد.
دعوا به طور متوسط دو سال طول می کشد تا به محاکمه برسد. در طول این مدت، اگر طرفین هنوز در جریان اختلاف هستند (مثلاً یک روند جداگانه قانون شرکت) ممکن است اتفاقات زیادی بین طرفین افتاده باشد و این برای خود کسب و کار چه معنایی دارد. در اغلب موارد، اختلافات شراکت، اتاق هیئت مدیره و سهامداران می تواند تأثیر نامطلوبی بر کسب و کار و عملیات روزانه آن، به ویژه برای شرکت های کوچکتر داشته باشد.
بنابراین برای هر کسی که در این موقعیت قرار دارد بسیار مهم است که در اسرع وقت از مشاوره حقوقی برای درک موقعیت حقوقی خود استفاده کند، اما همچنین در نظر بگیرد که چه اقدامات تاکتیکی می تواند برای پایان سریع و ارزان اختلاف انجام شود. هنگامی که صاحبان املاک تجاری نیز احتمالاً صاحب مشاغل هستند، این امر حتی بیشتر شایع است.
کاتارینا مورگان یکی از شرکای Taylor Walton Solicitors است.
ادامه مطلب
قانون جدید تدارکات عمومی و نحوه تأثیر آن بر SMEها – قانون تدارکات عمومی معوق 2023 سرانجام به اجرا درآمد. شان تونر توضیح می‌دهد که چارچوب‌های جدید چگونه برای کسب‌وکارهای کوچک مفید هستند
چگونه هوش مصنوعی درخواست‌های دسترسی موضوع داده‌ها را برای شرکت‌های کوچک و متوسط تغییر می‌دهد – با سهولت پیش‌نویس نامه‌های تولیدشده توسط هوش مصنوعی، SMEها ممکن است با درخواست‌های بیشتری برای دسترسی موضوع داده مواجه شوند. در اینجا چیزی است که شما باید انجام دهید
چگونه استانداردهای گزارش‌دهی پایداری بریتانیا بر SME شما تأثیر می‌گذارد – استانداردهای گزارش‌دهی پایداری بریتانیا در سال 2026 معرفی می‌شوند. بیاموزید که چگونه از شما انتظار می‌رود که از آن پیروی کنید
